“Aidat neden bu kadar yüksek?” sorusu, kat malikleri toplantılarının değişmez gündemidir. Yanıt çoğu zaman aidatın kendisinde değil, nasıl hesaplandığının anlatılmamış olmasında saklıdır. Şeffaf bir yönetimde aidat, tahmin değil hesaptır.

İşletme projesi nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesine göre yönetici, bir yıllık tahmini gelir–gider tablosu hazırlar. Buna işletme projesi denir. Proje, kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir; bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir ve icra takibine esas belge hâline gelir.

Bütçe kalemleri

Sabit giderler

Personel maaşları, SGK primleri, kıdem karşılığı
Yönetim hizmet bedeli
Asansör, jeneratör, yangın sistemi bakım sözleşmeleri
Sigorta poliçeleri
Ortak alan elektrik, su ve internet abonelikleri

Değişken giderler

Havuz kimyasalları ve bakım malzemesi
Peyzaj, bitki ve sulama giderleri
Temizlik malzemesi
Küçük onarım ve yedek parça

Fonlar

Demirbaş/yenileme fonu: Asansör motoru, çatı, cephe boyası gibi büyük kalemler için yıllara yayılan birikim
Nakit tamponu: Tahsilat gecikmelerinde işletmenin aksamaması için bir–iki aylık gider karşılığı

Paylaşım nasıl yapılır?

Kanunun 20. maddesine göre, aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile yönetim gideri eşit olarak; diğer ortak giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planı farklı bir düzen öngörüyorsa o hüküm uygulanır.

Bu ayrım, farklı büyüklükte dairelerin bulunduğu sitelerde en çok tartışılan konudur. Doğru uygulama, yönetim planının okunmasıyla başlar.

Bodrum’a özgü kalemler

Bodrum’daki sitelerde bütçeyi ayıran üç kalem vardır:

Havuz: Kimyasal, su, elektrik ve personel ile birlikte yıllık giderin önemli bir bölümünü oluşturur.
Peyzaj ve sulama: Kurak yaz aylarında su tüketimi hızla artar; iklime uygun bitki seçimi bu kalemi düşürür.
Sezonluk personel: Yaz aylarında artan doluluk için ek güvenlik ve temizlik kadrosu planlanmalıdır.

Aidatı düşürmenin gerçekçi yolları

Tahsilat oranını yükseltmek. %70 tahsilatla çalışan bir sitede ödeyenler, ödemeyenlerin yükünü de taşır. Etkin borç takibi, aidat artışının en sık gereksiz kalan sebebidir.
Enerji verimliliği. Ortak alan aydınlatmasında LED ve hareket sensörü, hidroforda frekans konvertörü ciddi tasarruf sağlar.
Toplu satın alma. Birden fazla siteyi yöneten bir şirket, bakım ve malzeme alımında daha iyi koşullar sağlayabilir.
Önleyici bakım. Zamanında yapılan bakım, arıza maliyetinin çok altındadır.

Şeffaflık neden aidatı düşürür?

Her kalemin görünür olduğu bir sitede kat malikleri ödeme yapmakta tereddüt etmez. Tahsilat oranı yükselir, gecikme faizi ve icra masrafı azalır, bütçe gerçekleşmeye yaklaşır. Yani şeffaflık yalnızca etik bir tercih değil, doğrudan mali bir kazançtır.

Sitenizin bütçesini birlikte gözden geçirmemizi ister misiniz? Ücretsiz keşif talep edin.

Aidat Nasıl Belirlenir? Site Bütçesi ve İşletme Projesi Rehberi