Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34). Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi, dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişi de olabilir. Görev gönüllü üstlenilse dahi, kanunun yüklediği sorumluluklar aynıdır.

Yöneticinin başlıca görevleri

1. Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek

Yönetici, genel kurulda alınan kararları uygulamakla yükümlüdür. Kararların yerine getirilmemesi, yöneticinin sorumluluğunu doğurur.

2. Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı

Ortak yerlerin bakımı, onarımı ve gerekli önlemlerin alınması yöneticinin görevidir. Bu kapsamda asansör, ısıtma sistemi, yangın güvenliği ve su tesisatının işler durumda tutulması gerekir.

3. Sigorta yaptırmak

Kanunun 35. maddesi, ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar. Zorunlu deprem sigortası ise ayrı bir mevzuata dayanır.

4. Avans toplamak ve giderleri karşılamak

Yönetici, işletme projesine göre avans (aidat) toplar ve ortak giderleri bu kaynaktan karşılar. Toplanan paralar, kat maliklerinin ortak parasıdır; kişisel kullanım söz konusu olamaz.

5. Defter tutmak

Kanunun 32. ve 36. maddeleri uyarınca yönetici, noter onaylı karar defteri ve işletme defteri tutmak zorundadır. Kararlar deftere yazılır ve imzalanır. Defter tutulmaması veya usulüne uygun tutulmaması, hem hukuki hem cezai sonuç doğurabilir.

6. Hesap vermek

Yönetici, kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür (m.39). Yıl sonunda gelir–gider hesabı sunulur ve kurul tarafından ibra edilir. İbra edilmeyen yönetici hakkında dava açılabilir.

7. Ana gayrimenkulü temsil etmek

Yönetici, kat maliklerini üçüncü kişilere ve mahkemeye karşı temsil eder. Dava açabilir, aleyhine dava açılabilir.

Şahsi sorumluluk nerede başlar?

Yönetici, vekil gibi sorumludur (m.38). Yani görevi özenle yerine getirmediği için doğan zararlardan şahsen sorumlu tutulabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar şunlardır:

Sigortasız çalıştırılan personel nedeniyle doğan SGK cezaları ve iş kazası tazminatları
Zamanında yapılmayan asansör bakımı sonrası oluşan kaza
Karar defterinin tutulmaması nedeniyle ispat edilemeyen harcamalar
Aidat alacaklarının zamanaşımına uğratılması
Vergi ve SGK bildirimlerinin gecikmesi

Profesyonel yönetim bu tabloyu nasıl değiştirir?

Yönetim bir tüzel kişiye devredildiğinde, yukarıdaki yükümlülükler kurumsal bir yapı tarafından, sözleşmeye bağlı olarak yerine getirilir. Süreçler standartlaşır, kayıtlar sistematik tutulur ve komşuluk ilişkileri yönetim tartışmalarından korunur.

Partner Lotus olarak tüm bu süreçleri avukat ve mali müşavir desteğiyle yürütüyoruz. Hizmetlerimizi inceleyebilir veya ücretsiz keşif talep edebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylara ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları